РОС ПК – объединяя лучших, строим будущее!
178  организаций
являются членами АСРО «РОС ПК»

Обзор изменений в законодательстве и проектов нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, за июль 2014 года

22.08.2014


Оглавление

Федеральные нормативно-правовые акты:

  1. Для строительства жилья эконом-класса появится больше возможностей
  2. Госкорпорация "Ростех" получит субсидии на строительство региональных перинатальных центров
  3. В сводный сметный расчет стоимости строительства больше не рекомендуется включать расходы на добровольное страхование
  4. Новая форма паспорта инвестпроекта, который планируется финансировать за счет федерального бюджета
  5. Количество строящегося жилья экономкласса должно соответствовать спросу на него
  6. Проект соглашения об обеспечении строительства жилья эконом-класса инженерной инфраструктурой
  7. Установлены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на июнь 2014 г.
  8. Машинист крана: профессиональный стандарт

Проекты федеральных нормативно-правовых актов:

  1. Предлагается повысить требования к страховщикам застройщиков, а также прописать статус наблюдательного совета общества взаимного страхования застройщиков
  2. Госдума одобрила масштабные поправки к Закону об объектах культурного наследия
  3. Вероятно, госкорпорация "Ростех" получит субсидии на строительство региональных перинатальных центров

Судебная практика:

  1. Об изменении цены в договоре участия в долевом строительстве
  2. Банкротство застройщика: что следует учитывать?
  3. Получение от физлица денег по предварительному договору о продаже квартиры в доме, который не сдан, - повод для штрафа
  4. Расторжение органом власти незаконного контракта - повод не оплачивать выполненные с его ведома работы?
  5. Невыполнение подрядчиком работ в полном объеме является основанием для отказа заказчика от договора, но не для взыскания перечисленного аванса
  6. Аренда земли под объектом незавершенного строительства: что следует учитывать?


Федеральные нормативно-правовые акты

1. Для строительства жилья эконом-класса появится больше возможностей

Федеральный закон Государственной Думы Федерального Собрания от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса".
Предусмотрены новые механизмы предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса. Согласно поправкам участки выделяются на основании договоров об освоении или комплексном освоении территорий в целях такого строительства.  Договор заключается с победителем аукциона. Им признается участник, предложивший наиболее низкую цену в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений. При этом начальная цена устанавливается на уровне не более 80% от средней рыночной стоимости жилья эконом-класса.  Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта. Арендная плата взимается в размере земельного налога, установленного за соответствующий участок.  Построенное жилье реализуется гражданам, включенным в специальный список. Он утверждается органом МСУ. Цена реализации не должна превышать ту, которая указана в протоколе о результатах аукциона. Гражданин, имеющий право на приобретение жилья эконом-класса, реализует это право 1 раз и только в отношении 1 жилого помещения. Федеральный закон вступает в силу со дня официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

2. Госкорпорация "Ростех" получит субсидии на строительство региональных перинатальных центров

Федеральный закон от 10 июля 2014 г. №  204-ФЗ “О внесении изменений в статью 50 Федерального закона "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации".
Скорректирован Закон об ОМС. Поправки касаются финансирования строительства региональных перинатальных центров. В рамках финансирования региональных программ модернизации здравоохранения регионам выделят из бюджета ФОМС средства на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию указанных центров. Эти средства в виде субсидий будут перечислены Государственной корпорации "Ростех", на которую возложены функции заказчика строительства. После ввода перинатальных центров в эксплуатацию корпорация передаст их в собственность регионов.  Контроль за использованием корпорацией выделяемых средств возлагается на ФФОМС, Росфиннадзор и Счетную палату РФ. В сводный сметный расчет стоимости строительства больше не рекомендуется включать расходы на добровольное страхование
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

3. В сводный сметный расчет стоимости строительства больше не рекомендуется включать расходы на добровольное страхование

Приказ Министерства строительства РФ от 16 июня 2014 г. №  294/пр “О внесении изменений в Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 г. №  15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
Скорректирован рекомендуемый перечень основных видов прочих работ и затрат, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства. Из него исключены средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в т. ч. строительных рисков.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

4. Новая форма паспорта инвестпроекта, который планируется финансировать за счет федерального бюджета

Приказ Министерства экономического развития РФ от 2 апреля 2014 г. №  199 "Об утверждении формы паспорта инвестиционного проекта, представляемого для проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, и внесении изменений в отдельные акты Минэкономразвития России".
финансировать за счет федерального бюджета, проверяются на предмет эффективности использования направляемых на капвложения средств. Для этого госзаказчик представляет в Минэкономразвития России в т. ч. паспорт проекта. Утверждена его новая форма. Внесены изменения в некоторые приказы Министерства по вопросам финансирования и реализации инвестпроектов.  Так, скорректирован порядок ведения реестра проектов, получивших положительное заключение об эффективности использования направляемых на капвложения бюджетных средств. Уточнено, что в нем указывается в т. ч. стоимость проекта. Это сметная стоимость объекта капстроительства по заключению госэкспертизы в ценах года его получения или предполагаемая (предельная) стоимость объекта (приобретения недвижимости) в ценах года представления паспорта, а также рассчитанная в ценах соответствующих лет (в млн руб. с одним знаком после запятой). Расширен перечень критериев, по которым оценивается эффективность использования бюджетных средств. Включены следующие. Необходимость строительства, реконструкции, в т. ч. с элементами реставрации и технического перевооружения либо приобретения создаваемой в рамках проекта недвижимости в связи с реализацией органами власти полномочий. Обоснование невозможности или нецелесообразности применять типовую проектную документацию, разработанную для аналогичного объекта, информация о которой занесена в соответствующий реестр. Пересмотрены состав, порядок определения баллов и весовых коэффициентов количественных критериев и процедура оценки эффективности на их основе. Прежняя форма паспорта инвестпроекта признана утратившей силу.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

5. Количество строящегося жилья экономкласса должно соответствовать спросу на него

>Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 июня 2014 г. №  285/пр "Об утверждении методических рекомендаций по оценке потенциального объема спроса на жилые помещения при реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".
В 2014-2017 гг. реализуется программа "Жилье для российской семьи" в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". Предполагается ввести в эксплуатацию не менее 25 млн кв. м общей площади жилья эконом-класса. Для реализации программы проводится отбор земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства. Один из критериев - объем жилых помещений (в т. ч. эконом-класса), которые будут построены на участке, соответствует спросу на объекты. Разработаны рекомендации по оценке последнего. Потенциальный спрос на жилье эконом-класса на земельных участках, предоставляемых Фондом содействия развитию жилищного строительства, определяется на основании ходатайств, направленных в Фонд уполномоченными органами госвласти регионов по предложениям органов местного самоуправления. При подготовке ходатайств учитывается совокупный потенциальный объем спроса. Во внимание принимаются следующие показатели. Уровень дохода граждан, имеющих право приобрести жилье эконом-класса. Потенциальный объем спроса на него. Потенциальный спрос на жилье по рыночной цене. Разъяснен порядок расчета каждого.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

6. Проект соглашения об обеспечении строительства жилья эконом-класса инженерной инфраструктурой

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 июня 2014 г. №  287/пр "Об утверждении проекта соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения, рекомендуемого к заключению между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - участника программы "Жилье для российской семьи" и открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
В 2014-2017 гг. реализуется программа "Жилье для российской семьи" в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". Предполагается ввести в эксплуатацию не менее 25 млн кв. м общей площади жилья эконом-класса. Минстрою России с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию было поручено заключить в 2014 г. с органами исполнительной власти регионов - участников программы соглашения об обеспечении строительства жилья эконом-класса объектами инженерно-технического обеспечения.
Утвержден проект такого договора. Субъект Федерации должен утвердить порядок отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства, перечень категорий граждан, имеющих право приобрести жилье эконом-класса. Соглашение предусматривает в т. ч. оказание поддержки застройщикам в обеспечении участков инженерной инфраструктурой в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м. Регион должен утвердить удельные показатели инвестиционной составляющей в совокупности по всем сферам электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения на 30 лет в размере не менее 27 руб. в расчете на 1 кв. м жилья.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

7. Установлены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на июнь 2014 г.

Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 11 июня 2014 г. №  КЦ/П2014-06ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на июнь 2014 года» .
Приведены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на июнь 2014 г. Территориальные индексы предназначены для составления инвесторских смет, формирования предложений о цене строительства, планирования и укрупненного расчета инвестиций на весь комплекс работ. Они также служат для расчетов между заказчиками и подрядчиками.
Индексы применяются к сметной стоимости на 01.01.2000, определенной по ФЕР-2001, ФЕРм-2001, ФЕРр-2001 и ФЕРп-2001, и к сметной стоимости 1984 г. для объектов, сметная документация на которые утверждена в ценах 1984 г. и составлена по местным сборникам ЕРЕР-84 и ВРЕР-87. При расчетах за выполненные работы индексы применяются к отдельным элементам прямых затрат к стоимости соответствующих видов работ с последующим начислением накладных расходов и сметной прибыли. Такой метод счета рекомендуется как основной, т. к. он обеспечивает правильное отражение структуры затрат по конкретному объекту строительства и видам (комплексам) работ. Чтобы точнее определить сметную стоимость и уровень цен на строительную продукцию в конкретном регионе, рекомендуется использовать индексы, формируемые местными органами по ценообразованию в строительстве.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

8. Машинист крана: профессиональный стандарт

Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 4 июня 2014 г. №  360н «Об утверждении профессионального стандарта «Машинист крана».
Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 Июня 2014 г. Регистрационный N 32879.  Утвержден профессиональный стандарт "Машинист крана". Он содержит 4 раздела: общие сведения, описание трудовых функций, входящих в стандарт (функциональная карта вида профессиональной деятельности), характеристика обобщенных трудовых функций, сведения об организациях - разработчиках.  К обобщенным трудовым функциям относятся управление стеллажными кранами-штабелерами; гусеничными и пневмоколесными кранами; башенными стационарными, козловыми, мостовыми и шлюзовыми кранами, портально-стреловыми, башенными самоходными самоподъемными кранами, кабельными кранами и кранами с радиоуправлением; плавучими кранами; самоходными ж/д кранами.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

 

Проекты федеральных нормативно-правовых актов

1. Предлагается повысить требования к страховщикам застройщиков, а также прописать статус наблюдательного совета общества взаимного страхования застройщиков

Досье на проект федерального закона №  479905-6 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (об уточнении требований к способам обеспечения исполнения обязательств застройщиков, а также структуры органов управления общества взаимного страхования застройщиков).
02.07.2014 Госдумой в первом чтении принят проект поправок к Законам об участии в долевом строительстве и о взаимном страховании. Так, планируется уточнить требования к страховым организациям, с которыми могут заключаться договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения. 
В настоящее время размер собственных средств страховой организации должен быть не менее 400 млн руб. Эту планку хотят поднять до 1 млрд руб. Из них уставный капитал - не менее 240 млн руб. (сегодня - 120 млн руб.). Еще одно требование - соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 3 лет (в действующей редакции речь идет о 6 месяцах). В Законе о взаимном страховании может появиться новая статья. Она касается наблюдательного совета общества взаимного страхования застройщиков. В частности, предлагается прописать следующее. В наблюдательный совет входят 9 членов - 2 представителя Правительства РФ, 2 депутата Госдумы, 1 представитель Банка России, 2 независимых эксперта, председатель правления общества и директор общества. Члены совета избираются общим собранием членов общества на срок 3 года. Кандидатуры представляются по запросу директора общества. 
Совет, в частности, рассматривает отчеты директора общества, план деятельности общества на очередной финансовый год, заключения ревизионной комиссии общества. Готовит рекомендации о приоритетных направлениях деятельности общества. Заседания наблюдательного совета созываются его председателем или не менее чем одной третью членов совета по мере необходимости, но не реже 1 раза в 6 месяцев. 
Решения совета носят рекомендательный характер.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

2. Госдума одобрила масштабные поправки к Закону об объектах культурного наследия

Досье на проект федерального закона N  163864-5 "О внесении изменений в Федеральный закон
"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления обременений права собственности и иных вещных прав на объекты культурного наследия).
04.07.2014 Государственная Дума приняла в третьем чтении поправки к Закону об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов России и отдельным законодательным актам. 
Поправками к достопримечательным местам относятся места захоронений жертв массовых репрессий и религиозно-исторические места. Вводится статья "Территория объекта культурного наследия, границы территории объекта культурного наследия". Это территория, непосредственно занятая объектом и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ. Для прочих объектов они определяются проектом границ территории объекта на основании архивных документов (в т. ч. исторических поземельных планов) и научных исследований с учетом особенностей каждого объекта, включая степень его сохранности и этапы развития. Вводится статья о требованиях к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особом режиме использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия. Так, на территории памятника или ансамбля запрещаются возведение объектов капстроительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих объектов; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению. Особый режим использования участка предусматривает возможность проведения археологических полевых работ, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему. Вводится статья о льготах для граждан и организаций при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Так, неиспользуемые федеральные объекты можно будет передавать в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы. Существенным условием договора аренды является обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта в соответствии с охранным обязательством.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

3. Вероятно, госкорпорация "Ростех" получит субсидии на строительство региональных перинатальных центров

Досье на проект федерального закона №  545806-6 “О внесении изменений в статью 50 Федерального закона "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации" (о передаче Государственной корпорации «Ростехнологии» функций заказчика по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию перинатальных центров в субъектах Российской Федерации).
04.07.2014 Государственная Дума приняла во втором чтении и в целом поправки к Закону об ОМС. Они касаются финансирования строительства региональных перинатальных центров. В рамках финансирования региональных программ модернизации здравоохранения планируется выделить регионам из бюджета ФОМС средства на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию указанных центров. Эти средства в виде субсидий будут перечислены Государственной корпорации "Ростех", на которую возложены функции заказчика строительства. После ввода перинатальных центров в эксплуатацию корпорация передаст их в собственность регионов. Контроль за использованием корпорацией выделяемых средств возлагается на ФОМС, Росфиннадзор и Счетную палату РФ.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

Судебная практика

1. Об изменении цены в договоре участия в долевом строительстве

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июня 2014 г. N  41-КГ14-3 Суд отменил судебные акты, принятые по делу о взыскании денежных средств, поскольку суд, делая вывод об уклонении от заключения с застройщиком дополнительных соглашений, не учёл, что застройщик не направлял каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенным договорам, и фактически приравнял права к обязанностям, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
Участники долевого строительства подали в суд на застройщика. А он предъявил к ним встречный иск о взыскании денежных средств в счет увеличения стоимости объектов долевого строительства.
Встречный иск был удовлетворен. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила акты нижестоящих инстанций в этой части и отказала застройщику в иске. По соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В спорном случае в договорах закреплялось, что при нарушении дольщиком срока и порядка оплаты застройщик увеличивает невнесенную сумму с учетом стоимости, сложившейся на момент окончательного расчета, путем заключения допсоглашения. Условия изменения цены определены путем заключения допсоглашений к договорам. Иными положениями договоров согласованы условия их изменения - путем заключения в письменной форме допсоглашений, которые подлежат регистрации в установленном законом порядке.
Прямой обязанности дольщиков уплатить застройщику разницу между ценой, согласованной в договорах, и стоимостью, сложившейся на момент окончательного расчета, в случае просрочки ими оплаты между сторонами не устанавливалось. Договорами предусматривалась лишь потенциальная возможность возникновения допсоглашений по вопросу изменения цены договоров. Поэтому цена договоров могла быть увеличена только путем заключения допсоглашений в установленном законом порядке. При этом подписание допсоглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. Застройщик не направлял дольщикам проекты допсоглашений об увеличении цены, либо письма о целесообразности заключения таких соглашений и проведения переговоров по этому поводу. Суд, делая вывод об уклонении дольщиков от заключения таких допсоглашений и посчитав их бездействие намеренным неисполнением своих прав как участников долевого строительства, фактически приравнял права к обязанностям. Это противоречит основным началам гражданского законодательства.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

2. Банкротство застройщика: что следует учитывать?

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2014 г. N  13962/12 Арбитражный суд обязан исходить из того, что в конкурсную массу включается все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства; в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику, и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)")
Гражданка заключила с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Затем они расторгли его. Впоследствии в отношении застройщика ввели процедуру наблюдения. В ходе внешнего управления гражданка предъявила к должнику денежное требование. Речь идет о сумме, которую он должен был вернуть в связи с расторжением договора. Указанное требование было включено в третью очередь.
Далее гражданка просила признать данное требование обеспеченным залогом имущества должника.
Кассационная инстанция отказала в этом. Президиум ВАС РФ оставил ее постановление без изменения. При этом он исходил из следующего. В соответствии с Законом о банкротстве конкурсную массу составляет все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе этой процедуры. Согласно Закону об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента госрегистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или право аренды, субаренды на этот участок и строящиеся (создаваемые) на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Из материалов дела усматривается, что дом введен в эксплуатацию. Право собственности на спорную квартиру, которая должна входить в состав залогового имущества, признано за другим лицом по решению суда. Поэтому она не включена в конкурсную массу. Те квартиры, которые создавались не во исполнение договоров долевого участия и не переданы другим участникам строительства, предметом залога не являются. Споры о том, входит ли конкретное имущество в конкурсную массу, о возврате имущества в эту массу относятся к компетенции суда, рассматривающего дело о банкротстве. Он, однако, при этом связан требованием об обязательности вступившего в силу судебного решения, определившего правовой режим того или иного имущества.
В данном случае имущество, за счет которого могут быть обеспечены залогом требования гражданки, в конкурсной массе отсутствует.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

3. Получение от физлица денег по предварительному договору о продаже квартиры в доме, который не сдан, - повод для штрафа

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 мая 2014 г. N  19318/13 Административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у него правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством, предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Компания была оштрафована за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Поводом для этого стал факт получения компанией денег от физлица во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры в доме, который еще не был введен в эксплуатацию. Полученная сумма именовалась как "гарантийный взнос" и должна была находиться у компании до момента заключения основного договора. Суды трех инстанций сочли, что оснований для штрафа не было. Президиум ВАС РФ не согласился с такой позицией и указал следующее. Нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальным по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. По упомянутому закону привлечение денег граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилье в многоквартирных домах, которые на момент такого привлечения средств не введены в эксплуатацию, допускается, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве. Закон запрещает привлекать деньги граждан для строительства в нарушение установленных им требований. В противном случае грозит ответственность по КоАП РФ. Закон об участии в долевом строительстве должен распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денег граждан иными способами. В данном случае компания, не являясь застройщиком, заключила предварительный договор купли-продажи до ввода дома в эксплуатацию. Она привлекла деньги физлица с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. Квартира приобреталась физлицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд. Деньги физлица привлекались на основании предварительного договора купли-продажи, т. е. способом, отличным от указанных в Законе об участии в долевом строительстве. Соответственно, основания для штрафа имелись.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

4. Расторжение органом власти незаконного контракта - повод не оплачивать выполненные с его ведома работы?

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 марта 2014 г. N  10614/13 В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК; а если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный, и к обязательству по передаче помещений применяются правила купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Во исполнение акта органа власти с обществом (как инвестором) был заключен инвестиционный контракт.
В рамках этого контракта планировалось провести работы по реставрации и реконструкции здания с последующей передачей части его площади в собственность общества. После проведения части работ и окончания срока данного контракта спорное здание было включено в число выявленных объектов культурного наследия. Акт, на основании которого заключен контракт, был признан утратившим силу.
Причины - невозможность реализации инвестиционного проекта из-за противоречия контракта законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры, а также истечение срока данного соглашения и его невыполнение. По решению суда, принятому в рамках иного дела, контракт был расторгнут. В связи с этим общество обратилось в суд, потребовав взыскать с органа власти убытки в виде реального ущерба. Как указало общество, орган власти неосновательно приобрел имущество в виде выполненных работ. Суды трех инстанций сочли требование необоснованным. Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение и указал следующее. В данном случае общество проводило работы с ведома уполномоченного органа власти и в отсутствие каких-либо возражений с его стороны. Причем работы проводились, в т. ч. и после того, как был признан утратившим силу упомянутый акт, на основании которого был заключен контракт, а также по истечении срока действия последнего.
Следовательно, неоплаченные расходы общества, произведенные им в связи с исполнением обязательств по контракту, подлежат взысканию. При этом не важно, были выполнены работы в пределах или за пределами срока, установленного контрактом, а также подписаны или нет акты принятия результатов органом власти.
Кроме того, подобный инвестиционный контракт следует рассматривать как договор смешанного типа: в части проведения работ по реставрации и реконструкции - подряд, а условия о передаче истцу в собственность площадей здания в качестве оплаты за выполненные работы - купля-продажа.
Таким образом, после расторжения контракта имело место обогащение органа власти за счет присвоения результатов работ общества.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

5. Невыполнение подрядчиком работ в полном объеме является основанием для отказа заказчика от договора, но не для взыскания перечисленного аванса

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 мая 2014 г. N Ф03-1988/14 по делу N А73-12704/2013 (ключевые темы: односторонний порядок - сроки выполнения работы - результаты работ - подрядчик - мировое соглашение).
Подрядчик, получивший аванс, выполнил работы не в полном объеме. Впоследствии стороны заключили мировое соглашение, по которому подрядчик обязался выполнить работы к определенному сроку. Но он этого не сделал. В связи с чем заказчик предъявил к нему иск о взыскании неотработанного аванса. 
Кассационная инстанция согласилась с нижестоящими судами, не удовлетворившими иск. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончить ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от его исполнения. При этом он должен уплатить подрядчику цену пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе от исполнения договора. Таким образом, невыполнение подрядчиком работ позволяет заказчику отказаться от договора в одностороннем порядке, но не может быть основанием для взыскания перечисленного аванса. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о расторжении договора по соглашению сторон, либо надлежащий отказ заказчика или подрядчика от договора. Поэтому договоры подряда, на основании которых возник спор, являются действующими. При действующих договорах требование о взыскании перечисленного аванса удовлетворению не подлежит. Ведь за подрядчиком сохраняется обязанность по выполнению работ.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

6. Аренда земли под объектом незавершенного строительства: что следует учитывать?

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 апреля 2014 г. N Ф07-2044/14 по делу N А21-5256/2013 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - множественность лиц - договор аренды земельного участка - долгосрочная аренда - застройка).

Организация стала собственником объектов незавершенного строительства. Она хотела, чтобы администрация муниципального образования заключила с ней договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (принимая во внимание права другого арендатора). В связи с отказом организация обратилась в суд. Ее требования были удовлетворены.  Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, отметив следующее. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков имеют граждане и юрлица - собственники зданий, строений, сооружений. Объект незавершенного строительства до введения в эксплуатацию не может использоваться как здание, сооружение. А земельный участок под таким объектом необходим не для эксплуатации здания, сооружения, а для завершения строительства. При этом земельный участок, сформированный в целях строительства, может не совпадать по площади и местоположению границ с земельным участком, необходимым для использования уже введенного в эксплуатацию объекта. Исключительное право собственников зданий, сооружений на приобретение земельных участков в собственность или в долгосрочную аренду не распространяется на земельные участки под объектами незавершенного строительства, кроме некоторых случаев. В то же время не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для строительства или в продлении договора аренды в случаях, когда строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Уполномоченный орган обязан заключить с собственником объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка для завершения строительства в порядке, предусмотренном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Но это не означает возникновение у данного лица такого же права на долгосрочную аренду земельного участка, как у собственников зданий, сооружений.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

Возврат к списку

  • Администрация Приморского края
  • Администрация города Владивостока
  • Национальное объединение строителей
  • Федеральная служба по экологическому технологическому и атомному надзору